Les SCPI

La SCPI (Société civile immobilière) collecte des fonds pour constituer un patrimoine immobilier. Elle fait appel public à l'épargne, après avoir obtenu l'autorisation de l'AMF (autorité des marchés financiers). Les sommes collectées sont affectées à l'acquisition d'immeubles, à usage commercial ou d'habitation, qui seront mis en location. La SCPI perçoit par l'intermédiaire de la société de gestion, des loyers, qu'elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges d'entretien, des travaux et des frais de gestion.

Avec les fonds collectés, les SCPI peuvent acheter de la pierre commerciale ou d'habitation. Les bureaux, les bâtiments de logistique et les murs de magasins constituent le secteur de la pierre commerciale. Les professionnels distinguent les SCPI classiques (investies en bureaux et bâtiments de logistique) de celles investies en murs de magasins.

Les SCPI peuvent également acquérir des logements. Comme ce type d'actif immobilier dégage moins de rendement que la pierre commerciale, le législateur préfère l'assortir d'un régime d'encouragement à l'investissement locatif. Dernier en date : le dispostif Scellier.

En faisant un " pot commun " des biens immobiliers et des loyers, la SCPI présente des grands avantages par rapport à la détention d'un bien en direct.

Le fractionnement de l'investissement.
" Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux, explique Daniel While, analyste SCPI à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de placement, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d'euros ".

La mutualisation des risques.
Qu'un actif immobilier devienne vacant ou qu'un locataire ne paie plus ses loyers, cet " accident " est dilué dans la masse.

La gestion déléguée
Puisque la SCPI est pilotée par la société de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d'envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris, selon les SCPI, entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.

La distribution trimestriels des revenus.
Chaque trimestre, les associés perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la société. " Cette pierre sans souci est appréciée par les seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite, explique Laurent Flechet, président du Directoire de Ciloger.

La possibilité de financer à crédit
la souscription des parts de SCPI. Lorsqu'il s'agit de SCPI classiques investies en bureaux ou en murs de magasins, l'associé peut faire jouer à plein l'effet de levier. " Compte tenu des taux de crédit actuels, le particulier peut quasiment rembourser son crédit amortissable avec les revenus versés par la SCPI, poursuit Laurent Flechet. L'idéal consiste à souscrire à crédit des parts de SCPI quelques années avant de partir à la retraite "

Un risque en capital. La valeur de la part peut baisser. A la différence des logements, les bureaux et les murs de magasins dégagent un rendement élevé. L'an dernier, ce taux de rendement s'élevait en moyenne à 6%. Évaluées chaque année, la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pour maintenir ce rendement de l'ordre de 6%, des sociétés de gestion sont tentées de dévaloriser les valeurs de leurs parts, si les loyers baissent. Comme les obligations, les SCPI sont des produits de rendement, mais n'offrent pas de garantie en capital.

Une liquidité moyenne. N'étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Après les difficultés rencontrées dans les années 90, les professionnels ont mis en place de nouvelles règles améliorant la liquidité. Les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.

Attention, les SCPI " fiscales " comme par exemple celles donnant droit au dispositif Scellier, souffrent d'un manque de liquidité. L'avantage fiscal n'est accordé qu'au souscripteur d'origine. Alors que la durée de vie d'une SCPI Scellier tourne autour de douze ans, il faut compter au moins deux années supplémentaires pour qu'elle vende ses actifs immobiliers et reverse le produit de ces cessions aux associés.

Comme la SCPI bénéficie de la transparence fiscale, l'associé est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

A l'instar de l'investissement en direct, une SCPI Scellier donne droit à la réduction d'impôt. Avec un bonus : l'associé bénéficie de la réduction d'impôt dès la souscription. En revanche, dans un investissement en direct, il doit attendre la livraison de l'immeuble, ce qui retarde le début de la défiscalisation de plusieurs mois.