Les promoteurs-constructeurs militent pour un Scellier aménagé

La Tribune.fr - 23/09/2009 | 08:00

La FPC (fédération des promoteurs constructeurs) souhaite que le dispositif de défiscalisation immobilière évolue.

Diane Lacaze

Investir en Scellier ou autres dans la métropole

 16/09/2009

En 2009, les opportunités en Scellier se multiplient. Et les Robien et Borloo perdurent jusqu'à la fin de l'année. C'est donc actuellement et plus que jamais, compte tenu des prix d'acquisition et du montant des loyers, le moment de faire le plein des avantages fiscaux pour réduire voire annuler l'impôt 2010 et les suivants.

Avec le dispositif Scellier décliné sous diverses variantes, l’année 2009 a innové en instaurant la réduction d’impôt et en rompant avec la pratique de l’amortissement. En effet, alors que la déduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien ou Borloo est proportionnelle au taux d’imposition de l’investisseur et a pour objectif de créer un déficit foncier d’autant plus important que l’investisseur est dans la tranche maximale d’imposition, la réduction est identique quel que soit le montant des revenus du contribuable. Il s’agit donc d’une mesure simple à comprendre et très efficace au niveau défiscalisation puisqu’en fait, avec 25 % de réduction d’impôt en Scellier classique, un quart de l’acquisition dans un bien neuf est offert ! Et plus, à hauteur de 37 % si l’achat porte sur un bien loué  plus longtemps, mais  avec plus de contraintes comme le dicte l’investissement en Scellier-Carrez. Pour le Scellier-Bouvard, la réduction de 25 % s’applique également, mais l’investisseur loue un logement meublé et endosse le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mieux encore, il récupère la TVA à 19,60 %, soit une réduction d’impôt de 44,60 %.

Scellier pour location nue, de 25 % à 37 % d’économie d’impôt

La réduction d’impôt vise un logement neuf loué nu à titre de résidence principale pour le locataire et se calcule sur le prix de revient du logement dans la limite annuelle de 300 000 €. Le taux est de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour 2011 et 2012. Cette réduction s’élève, au maximum à 75 000 € dans le premier cas, 60 000 € dans le second cas pour le Scellier classique avec bail de 9 ans et la possibilité de réaliser une économie d’impôt annuelle de 8 333 € ou de 6 667 €. Pour le Scellier-Carrez, en contrepartie d’un engagement de location pendant 6 années supplémentaires, le taux de la réduction est porté à 37% pour la période 2009 et 2010, soit au maximum 110 000 € et à 32 % les deux années suivantes. Dans l’hypothèse où cette réduction s’avère supérieure au revenu imposable de l’investisseur, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des 6 années suivantes.
Les deux dispositifs obéissent à un plafond de loyers différents. Pour le Scellier classique, par m2, à 21,65 € en zone A, 15,05 € en zone B1 et 12,31 € en zone B2. En Scellier-Carrez qui rejoint le Borloo, le plafond de loyers se situe à un niveau inférieur : 17,32 € en zone A, 12,04 € en zone B1 et 9,85 € en zone B2.
En Scellier-Carrez, dit aussi Scellier Intermédiaire, il existe, à l’image du Borloo, un plafond de ressources des locataires en fonction de la composition de la famille et de la région. Toujours en Scellier-Carrez, un abattement de 30 % sur les loyers perçus incombe à l’investisseur sur ses revenus fonciers.

Scellier-Bouvard ou Scellier LMNP : une réduction allant jusqu’à 44,60 %

Le taux de la réduction d’impôt est celui du Scellier classique ou Carrez dans la limite de 300 000 €, mais porte sur des résidences neuves meublées destinées au tourisme, aux étudiants, aux seniors ou personnes dépendantes, les établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (EHPA). Dans ces cas de figure, l’investissement échappe aux contraintes de plafonds de loyers et de zonage. Et, en contrepartie d’un engagement de location par bail commercial de 9 ans, l’investisseur  bénéficie de la récupération de la TVA à 19,6 %. Soit au total, un gain d’impôt de 44,60 %. Ces revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Enfin, pour avoir le statut LMNP, l’investisseur doit percevoir moins de 23 000 € de loyers ou moins de 50 % de ses revenus provenant  de la location en meublé.

Les amortissements Robien et Borloo de dernière minute

L’arrivée du dispositif Scellier va prochainement mettre fin aux amortissements Robien et Borloo. Cependant,  jusqu’au 31 décembre 2009, un investisseur dans la pierre peut user de l’un ou  de l’autre de ces dispositifs ou des deux sur des biens distincts. La déduction faite au titre du Robien permet d’amortir le bien à hauteur de 50 % pendant 9 ans. En Borloo, elle peut atteindre 65 % sur 15 ans. Dans les deux cas, les loyers sont plafonnés selon quatre zones géographiques. En Borloo, les loyers sont plus faibles, environ 20 % inférieurs à ceux du Robien, et les revenus des locataires également plafonnés en fonction de la composition de la famille et de la région. En contrepartie de ces contraintes, l’investisseur bénéficie d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers perçus.

Un cumul des dispositifs autorisés jusqu’à fin 2009

Le cumul des trois dispositifs, Robien, Borloo et Scellier est possible en 2009 sous réserve que les incitations fiscales ne portent pas sur le même bien. En faisant jouer ces  trois outils de défiscalisation, l’investisseur, très fortement fiscalisé, se forge  un patrimoine diversifié et donc répartit ses risques  tout en faisant le plein d’économies d’impôt. A la condition toutefois que ces avantages ne dépassent pas le plafonnement autorisé des niches fiscales à savoir 25 000 € majorés de 10 % des revenus imposables.

Quand faut-il privilégier les SCPI par rapport à l'investissement locatif ?

La Tribune.fr - 05/09/2009

Arnaud Dewachter, secrétaire général de l'Aspim, détaille les avantages et inconvénients de la "pierre papier" par rapport à l'investissement en direct.

Pour bon nombre de Français, la seule façon de faire de l’immobilier locatif consiste tout simplement à acquérir un logement et à y placer un locataire ... en espérant que ce dernier soit stable dans le temps et paie ses loyers. Il existe pourtant une alternative, retenue par des centaines de milliers d’épargnants pour un total de 17 milliards euros d’actifs investis : acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce placement, parfois appelée "pierre papier" consiste à acheter des titres de sociétés, plutôt que de la "pierre physique".

Il existe, bien entendu, de nombreux points communs entre les deux façons d’investir. Pour commencer, l’horizon de placement est identique. Nous sommes sur du long ou très long terme (c’est notamment un outil de financement de la retraite). Autre ressemblance : le recours à l’emprunt est possible, voire souhaitable pour bénéficier de certains avantages. Enfin, le traitement fiscal est dans les deux cas celui des revenus fonciers et des plus-values immobilières. L’investissement de défiscalisation dans l’immobilier (régime "Robien" ou "Scellier") est d’ailleurs également accessible par le biais de SCPI.

Mais les parts de SCPI possèdent des avantages supplémentaires. En effet, un bailleur agissant tout seul n’aura pas accès à une gestion professionnelle par structure agréée par l’AMF. De même, il ne pourra pas, contrairement à une SCPI, "mutualiser les risques" en multipliant les locaux détenus et les locataires. Pour finir, seule une SCPI a les moyens d’accéder à des marchés dont le ticket d’entrée est élevé comme c’est souvent le cas dans l’immobilier de bureau, les commerces, ou encore les entrepôts.

La contrepartie réside dans le versement par l’investisseur d’une commission de souscription, d’une commission de gestion annuelle et … le fait d’être porteur de parts et non pas propriétaire des murs.