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Société Civile de Placement Immobilier
Quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI (sociétés de placement immobilier). Recommandé sur le long terme, le placement en " pierre papier permet de diversifier ses risques et de tabler sur un beau rendement.
La SCPI (Société civile immobilière) collecte des fonds pour constituer un patrimoine immobilier. Elle fait appel public à l'épargne, après avoir obtenu l'autorisation de l'AMF (autorité des marchés financiers). Les sommes collectées sont affectées à l'acquisition d'immeubles, à usage commercial ou d'habitation, qui seront mis en location. La SCPI perçoit par l'intermédiaire de la société de gestion, des loyers, qu'elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges d'entretien, des travaux et des frais de gestion.
Un actif sous- jacent varié
Avec les fonds collectés, les SCPI peuvent acheter de la pierre commerciale ou d'habitation. Les bureaux, les bâtiments de logistique et les murs de magasins constituent le secteur de la pierre commerciale. Les professionnels distinguent les SCPI classiques (investies en bureaux et bâtiments de logistique) de celles investies en murs de magasins.
Les SCPI peuvent également acquérir des logements. Comme ce type d'actif immobilier dégage moins de rendement que la pierre commerciale, le législateur préfère l'assortir d'un régime d'encouragement à l'investissement locatif. Dernier en date : le dispostif Scellier.
Les avantages
En faisant un " pot commun " des biens immobiliers et des loyers, la SCPI présente des grands avantages par rapport à la détention d'un bien en direct.
Le fractionnement de l'investissement.
" Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux, explique Daniel While, analyste SCPI à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de placement, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d'euros ".
La mutualisation des risques.
Qu'un actif immobilier devienne vacant ou qu'un locataire ne paie plus ses loyers, cet " accident " est dilué dans la masse.
La gestion déléguée
Puisque la SCPI est pilotée par la société de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d'envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris, selon les SCPI, entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.
La distribution trimestriels des revenus.
Chaque trimestre, les associés perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la société. " Cette pierre sans souci est appréciée par les seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite, explique Laurent Flechet, président du Directoire de Ciloger.
La possibilité de financer à crédit
la souscription des parts de SCPI. Lorsqu'il s'agit de SCPI classiques investies en bureaux ou en murs de magasins, l'associé peut faire jouer à plein l'effet de levier. " Compte tenu des taux de crédit actuels, le particulier peut quasiment rembourser son crédit amortissable avec les revenus versés par la SCPI, poursuit Laurent Flechet. L'idéal consiste à souscrire à crédit des parts de SCPI quelques années avant de partir à la retraite "
La fiscalité
Comme la SCPI bénéficie de la transparence fiscale, l'associé est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
A l'instar de l'investissement en direct, une SCPI Scellier donne droit à la réduction d'impôt. Avec un bonus : l'associé bénéficie de la réduction d'impôt dès la souscription. En revanche, dans un investissement en direct, il doit attendre la livraison de l'immeuble, ce qui retarde le début de la défiscalisation de plusieurs mois
Détails et explications :
Les SCPI Scellier succèdent aux SCPI Robien et permmettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal de la loi Scellier au travers d'une SCPI.
Les caractéristiques sont similaires, mais le régime fiscal diffère : la diminution du revenu imposable prévue par la loi Robien est remplacée par une réduction d'impôt de 25% étalée sur 9 ans (soit 2.78% par an).
Certaines SCPI Scellier ouvrent droit à une réduction d'impôt de 31% (25% étalés sur les 9 premières années, puis 6% de plus les 3 années suivantes soit 2% par an).
Ces produits d'investissement collectif créés dans les années 60, gérés par des professionnels soumis au contrôle de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), ont connu ces 20 dernières années un fort développement, reflet du dynamisme du secteur immobilier et de la confiance des épargnants.
En effet, les SCPI offrent aux épargnants la possibilité d'acquérir des parts d'une société qui acquiert des immeubles sans les soucis de gestion y afférents.
Même dans un contexte macroéconomique fortement assombri en 2008, les statistiques des SCPI démontrent l'attractivité continue de ces fonds immobiliers non cotés et leur indéniable « faculté de résistance ».
La SCPI demeure un produit de rendement, indépendamment de la phase des cycles immobilier et économique. Le rendement net (dû aux seuls dividendes) se monte à un niveau très satisfaisant de 5,73% en 2008. Ce résultat est conforme à une tendance de fond : depuis 1987, hormis la seule année 1994 (4,93%), le rendement net des SCPI n'a jamais été inférieur à 5,50%.
Une collecte nette significative à 874 millions d'euros sur l'année 2008 montre que les souscripteurs ont maintenu leur confiance dans ces fonds immobiliers non cotés et ont ainsi porté la capitalisation globale à 17,3 milliards d'euros. La perspective d'investir sur des SCPI en mesure de saisir des opportunités d'investissement sur des marchés immobiliers moins tendus et les attraits de la nouvelle SCPI fiscale « Scellier » devraient être de nature à soutenir cette tendance en 2009.
Les principes de base de la SCPI expliquent ce bon comportement : la SCPI n'est pas coté. Elle échappe ainsi aux fluctuations particulièrement sensibles que les marchés boursiers ont traversées l'année dernière (CAC 40 : - 42,68% sur 2008 avec des variations supérieures à 10% d'une séance à l'autre).
Malgré la crise, « la SCPI confirme sa vocation de placement intermédiaire : moins volatil que les actions, plus rentable que les obligations », analyse l'IEIF.
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